CONSEIL NATIONAL DE LA COMPTABILITÉ
Note de présentation - Avis n°2003-C du Comité d’urgence du 11 juin 2003

Relatif aux conséquences comptables résultant de l’application du nouveau régime fiscal introduit par l’article 11 de la loi de finances pour 2003, dans les comptes individuels et consolidés des sociétés d’investissements immobiliers cotées. SIIC

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), au nombre d'une quinzaine en France, disposent d'un patrimoine qui s’élève à près de 30 milliards d’euros. Ces sociétés représentent un secteur traditionnel de la Bourse de Paris, qui a progressivement perdu de son "attrait". A la demande des professionnels du secteur, un nouveau régime fiscal a été élaboré pour répondre aux objectifs suivants :

• permettre aux sociétés françaises de bénéficier d’un régime de transparence fiscale comparable au régime des REITS américains, des FBITS hollandais et KAGS allemands, fonds très actifs sur le marché français ;
• encourager les placements dans l’immobilier qui constitue un compartiment important de la Bourse de Paris, moins volatile que les autres;
• financer les entreprises du secteur. Traditionnellement les sociétés foncières se financent soit par fonds propres soit par emprunts. Une meilleure attractivité sur le marché leur permettra de lever des fonds plus facilement.

Le nouveau régime fiscal introduit par la loi de finances pour 2003 (article 11), permet aux sociétés d’investissements immobiliers cotées ( SIIC) d’opter pour un régime fiscal dérogatoire comportant une exonération conditionnelle d’impôt sur les sociétés portant sur :

• la fraction des bénéfices provenant de la location des immeubles sous réserve que ces bénéfices soient redistribués, à hauteur de 85%, avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;
• les plus-values réalisées en cas de cession d’immeubles ou de participations dans des sociétés relevant du régime des sociétés de personnes ou dans des filiales ayant elles-mêmes opté pour ce régime dérogatoire à condition que les bénéfices provenant de ces cessions soient distribués à hauteur de 50 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. L’exonération est subordonnée à la condition que l’immeuble ou la participation soit cédé à des personnes autres que celles liées à la SIIC au sens de l’article 39-12 du CGI.

Les activités autres que celle du secteur immobilier exonéré, exercées par les SIIC, sont imposées dans les conditions de droit commun.

L'option, irrévocable, doit être notifiée au plus tard avant la fin du quatrième mois de l'ouverture de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite bénéficier pour la première fois de l'exonération. Toutefois, pour l'exercice clos en 2003, ce délai est reporté au 30 septembre 2003, avec date d’effet au 1^er janvier 2003.

L’entrée dans le nouveau régime fiscal entraîne l’imposition immédiate au taux de 16.5%, des plus-values latentes relatives aux immeubles et parts des organismes relevant du régime des sociétés de personnes dont les résultats sont imposables entre les associés qui ont opté pour le nouveau régime fiscal. Cette imposition " libératoire " est définitive. Pour bénéficier de ce nouveau dispositif, les SIIC ne sont pas obligées de procéder à la réévaluation comptable de leurs immobilisations.

L’entrée dans le nouveau dispositif fiscal soulève des questions d’ordre comptable soumises à l’appréciation du Comité d’urgence :

• traitement comptable de l’impôt " libératoire " calculé lors de l’entrée dans le nouveau régime?
• ajustement des valeurs réévaluées ?

Sommaire

1 - Traitement comptable de l’impôt " libératoire "

1 - Traitement comptable de l’impôt " libératoire "

Les plus-values latentes font l’objet d’une taxation définitive au taux de 16.5%. Toutefois les sociétés n’ont pas l’obligation de procéder à une réévaluation comptable de leurs actifs pour bénéficier du nouveau régime fiscal.

La réévaluation fiscale porte sur l’ensemble des actifs des sociétés, y compris les actifs relevant du secteur imposable dans le nouveau régime. La réévaluation des actifs non éligibles est taxée dans les conditions de droit commun ou peut faire l’objet d’un sursis d’imposition jusqu’à la cession des biens mais cette réévaluation n’est pas traitée par le Comité d’urgence.

1.1 - Dans les comptes individuels

Dans les comptes individuels deux situations doivent être analysées :

• En cas de réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières

Selon les dispositions de l’article 350-1 du règlement N° 99-03 du CRC relatif au plan comptable général, l’écart de réévaluation est inscrit directement dans les capitaux propres.

L’article 314-1 relatif aux changements de méthode du règlement N° 99-03 du CRC, précise que les opérations affectant les capitaux propres doivent être comptabilisées pour un montant net d’impôt. Cette analyse a été développée par le Comité d’urgence lors de l’élaboration de l’avis N°2000-D relatif au traitement comptable des frais d’émission et d’acquisition de titres.

Le groupe de travail propose le considérant suivant : lorsque les SIIC procèdent à la réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières dans les comptes individuels, le Comité d’urgence considère que l’écart de réévaluation correspondant aux actifs éligibles au nouveau régime fiscal et pour lesquels un impôt est acquitté, est comptabilisé net d’impôt " libératoire " dès l’ouverture de l’exercice, au titre duquel l’option est exercée. (cf. schéma d’écritures en annexe 1)

L’impôt libératoire venant s’imputer sur l’écart de réévaluation correspond à 16.5% du montant de la réévaluation comptabilisée pour les actifs éligibles au nouveau dispositif fiscal. Par ailleurs, le groupe de travail a considéré que l’impôt consécutif à ce nouveau régime, déduction faite de la partie imputée sur l’écart de réévaluation, ne constituant pas un accessoire à la réévaluation devrait être comptabilisé en charges.

• En l’absence de réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières

Le groupe de travail a considéré que l’impôt libératoire est un élément accessoire à la réévaluation. Dans ce cas, la réévaluation n’étant pas comptabilisée au bilan de la société, l’impôt libératoire doit être comptabilisé en charges. (cf. schéma d’écritures en annexe 1)

1.2 - Dans les comptes consolidés

Dans les comptes consolidés deux situations doivent être analysées :

• En cas de réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières

Le paragraphe 302 du règlement N°99-02 du CRC relatif aux comptes consolidés des sociétés commerciales et entreprises publiques permet aux entreprises, dans un souci d’homogénéité des méthodes  :

• soit d’éliminer au niveau des comptes consolidés la réévaluation réalisée dans les comptes individuels,
• soit d’étendre la réévaluation à l’ensemble des entreprises appartenant au périmètre de consolidation.

Le paragraphe 310 du règlement N°99-02 du CRC relatif aux comptes consolidés des sociétés commerciales et entreprises publiques précise que les différences entre la base comptable et la base fiscale doivent donner lieu à la constatation d’actifs et de passifs d’impôts différés. Cependant, les impôts différés actifs ne peuvent être comptabilisés que si leur récupération est probable.

Après analyse des textes susvisés, le groupe de travail propose le considérant suivant : Lorsque les SIIC procèdent à la réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières dans les comptes consolidés, le Comité d’urgence considère que l’écart de réévaluation correspondant aux actifs éligibles au nouveau régime fiscal, est comptabilisé net d’impôt libératoire dès l’ouverture de l’exercice, au titre duquel l’option est exercée. L’impôt libératoire étant un impôt définitif et sa restitution n’étant pas prévue par la loi, le groupe de travail considère qu’il n’y a pas lieu de constater un actif d’impôt différé.

L’impôt libératoire, venant s’imputer sur l’écart de réévaluation, correspond à 16.5% du montant de la réévaluation comptabilisée pour les actifs éligibles au nouveau dispositif fiscal. Les impôts différés antérieurs relatifs à des sursis d’imposition ou d’autres situations doivent être repris selon les règles de droit commun car ils deviennent sans objet. (cf. schéma d’écritures en annexe 1)

• En l’absence de réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières

Le groupe de travail a considéré que l’impôt libératoire est un élément accessoire à la réévaluation. Dans ce cas, la réévaluation n’étant pas comptabilisée au bilan de la société, l’impôt libératoire doit être comptabilisé en charges. (cf. schéma d’écritures en annexe 1)

2 - Ajustement des valeurs réévaluées

L’article 208 C-III du CGI précise que la date d’effet de l’option pour le nouveau régime fiscal, est le premier jour de l’exercice au titre duquel elle est exercée.

La réévaluation des immobilisations qui s’appliquera sur toute leur durée de détention par la SIIC concernée, repose sur des valeurs d’expertise arrêtées à la date d’effet de l’option. Ces valeurs peuvent être influencées par des événements économiques significatifs sur une courte période ( suivant la date d’effet). Un ajustement des valeurs d’entrée est prévu lors d’un regroupement d’entreprises. Le paragraphe 2110 des règlements N° 99-02, N° 99-07¹et N°00-05² du CRC, accorde en effet, aux entreprises, un délai se terminant à la clôture du premier exercice qui suit l’entrée dans le périmètre de consolidation, pour procéder à une nouvelle appréciation des valeurs fixées à la date d’entrée.

¹ Règlement N° 99-07 du CRC relatif aux règles de consolidation des entreprises relevant du Comité de la réglementation bancaire et financière

² Règlement N°00-05 du CRC relatif aux règles de consolidation et de combinaison des entreprises régies par le code des assurances et des institutions de prévoyance régies par le code de la sécurité sociale ou par le code rural

Le groupe de travail propose que les SIIC, lors de l’entrée dans le nouveau régime fiscal disposent du même délai pour apprécier les valeurs initiales de leurs actifs. Ainsi, si les sociétés disposent d’éléments fiables, (expertises) dans un délai expirant à la clôture du premier exercice qui suit celui de l’option, les ajustements apportés aux valeurs des actifs modifient la valeur de l’écart de réévaluation.

Les ajustements de valeur des actifs sont limités à l’estimation initiale qui a servi de base au calcul de l’impôt, celui-ci étant assis sur la valeur réévaluée. Ainsi, seules les estimations à la baisse intervenues dans le délai viendront minorer l’écart de réévaluation initialement comptabilisé. Après l’expiration de ce délai, toute dépréciation éventuelle devra être constatée selon les règles de droit commun.

Annexe 1 - Schéma d’écritures

Hypothèses valables pour les comptes individuels et consolidés

• Soit un immeuble dont :

• la valeur fiscale s’élève à 1000
• la valeur comptable s’élève à 1200 ( bien bénéficiant d’un régime de sursis d’imposition), un impôt différé passif a été comptabilisé dans les comptes consolidés pour un montant de 200*35 % =70
• la valeur réévaluée s’élève à 1500

1 - Traitement dans les comptes individuels

• La société procède à une réévaluation comptable:

Les autres aspects fiscaux afférents au changement de régime fiscal sont traités selon les règles de droit commun.

• La société ne procède pas à une réévaluation comptable:

^(b) bilan

^(cr) compte de résultat

2 - Traitement dans les comptes consolidés

• La société procède à une réévaluation comptable:

Les autres aspects fiscaux afférents au changement de régime fiscal sont traités selon les règles de droit commun.

• La société ne procède pas à une réévaluation comptable:

^(b) bilan

^(cr) compte de résultat

©Ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie, 27 juin 2003